Ce qu’il faut savoir sur le bail 3 6 9

par Mar 31, 2022Business, Non classé

La forme la plus courante de contrat de bail commercial en France est le « 3/6/9 ». Il est connu sous ce nom en raison de la durée du bail stipulée contractuellement, à savoir un minimum de 9 ans avec un droit de renouvellement. Le plus souvent, le contrat de bail peut être résilié à la fin d’une période de trois ans si le locataire le demande de manière appropriée avec un préavis de 6 mois.

Zoom sur le bail 3 6 9

A l’issue de la période de 9 ans, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement. Le locataire peut demander le renouvellement du bail commercial mais il a également droit à une indemnité d’éviction si le propriétaire refuse la proposition de renouvellement. L’indemnité d’éviction est déterminée en fonction de la valeur locative du fonds de commerce, elle est le plus souvent calculée en évaluant la moyenne du chiffre d’affaires du locataire sur les 3 dernières années.

Le bail commercial n’est pas automatiquement résilié à l’échéance des termes. Il ne cesse qu’une seule fois en cas de préavis de 6 mois donné par le locataire au propriétaire. Si cela peut sembler particulièrement avantageux pour le locataire, un bail dépassant la barre des 9 ans peut également avoir des conséquences juridiques importantes pour les deux parties. Lorsque 12 ans se sont écoulés et que le bail est renouvelé, le propriétaire a la possibilité de déplafonner automatiquement le loyer.

Cette durée minimale de 9 ans est juridiquement contraignante pour les deux parties et il ne peut y être dérogé que dans le cas de baux dérogatoires. Ces baux dérogatoires ne peuvent excéder trois ans, renouvellements compris, sous peine d’être requalifiés en bail commercial  » 3/6/9 « . Depuis la mise en œuvre de la loi Pinel, il n’est plus possible de supprimer contractuellement le droit du locataire de donner un préavis au propriétaire à l’issue de chaque période triennale.

Les points importants à prendre en compte pour le bail 3 6 9 ?

A titre préliminaire, vous devez vérifier que vous êtes un commerçant tel que défini par la loi française et que les locaux sont commerciaux pour entrer dans le cadre du décret. Vous disposez d’une période minimale de 9 ans, d’un droit de renouvellement après 9 ans, d’un loyer plafonné lors du renouvellement et du droit de changer votre usage commercial pour un autre usage commercial.

Vous devez avoir exploité une entreprise dans les locaux pendant les trois années précédant le renouvellement pour avoir le droit de renouveler. Le propriétaire peut toujours refuser de renouveler le bail, mais il devra alors vous verser une somme normalement importante pour couvrir la perte que vous avez subie en devant déménager. Dans la pratique, les tribunaux désignent généralement un expert pour évaluer la perte subie par le locataire qui a dû déménager son entreprise et reconstituer sa clientèle.

Le bail prévoit normalement que vous continuez à vous porter garant pour le nouveau locataire. Cette garantie ne peut être que de 3 ans après la cession du bail. Si le nouveau locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire doit vous en informer dans un délai d’un mois. Si vous êtes une société qui pourrait être dissoute peu de temps après la cession, le propriétaire peut demander au tribunal des garanties bancaires ou autres pour le paiement des loyers en cas de défaillance du nouveau locataire.